Korkojen nousu lyö kiinteistömarkkinoita – ja samalla kiinteistörahastoja

Turvallisina pidetyistä kiinteistösijoituksista tulossa tukkapöllyä

Asuntolainojen ja muiden kiinteistölainojen viitekorkoina yleisesti käytetyt euriborit laskivat puolitoista vuosikymmentä sitten koetun finanssikriisin myötä erittäin alhaiselle tasolle ja painuivat useaksi vuodeksi jopa miinusmerkkisiksi. Tämä ruokki asuntojen ja muiden kiinteistöjen hintojen nopeaa nousua. Viimeisen vuoden aikana korot ovat kohonneet jyrkästi, mikä on johtanut kiinteistöjen hintojen laskuun. Nollakorkojen aiheuttama vääristymä kiinteistömarkkinoilla on nyt korjaantumassa ja hinnat sopeutumassa uuteen – historiallisesti tavanomaisempaan – korkoympäristöön. 

Ennen nyt meneillään olevaa hintojen laskua asuntomarkkinoilla hintoja puski ylöspäin edullisen lainarahan ohella koronapandemia, joka kasvatti asuntojen kysyntää. Etätyön myötä kotona vietetty aika lisääntyi, mikä sai monet kotitaloudet panostamaan asumiseen entistä enemmän. Lisäksi sijoittajat etsivät asunto- ja muilta kiinteistömarkkinoilta tuottoa alhaisten korkojen aikana. Sijoittajat ostivat runsaasti kiinteistöjä vuokrakäyttöön ja useissa tapauksissa myös velkavivuttivat näitä sijoituksiaan reippaasti. 

Korkojen nopea kohoaminen on saanut asuntojen ja muiden kiinteistöjen hinnat laskemaan ja kaupankäynnin volyymit tippumaan sekä Suomessa että laajalti muissakin maissa. Kotitalouksien ja kiinteistösijoittajien velanhoitokustannukset kasvavat nyt tuntuvasti ja varallisuuden arvo laskee, mikä pienentää taloudellisia puskureita. Tämä vähentää lainanottohalukkuutta, kulutusta ja uusia sijoituksia. Kiinteistömarkkinoiden alakulo iskee uudisrakentamiseen ja koettelee erityisesti rakennusalaa.

Kotitalouksien ja kiinteistösijoittajien velanhoitokustannukset kasvavat nyt tuntuvasti ja varallisuuden arvo laskee, mikä pienentää taloudellisia puskureita.

Suomessa työllisyyden on ennakoitu pysyvän hyvänä meneillään olevan hitaan talouskasvujakson aikana. Tämä tukee kotitalouksia ja asuntomarkkinoita tilanteessa, jossa lainanhoitomenot ja muut elinkustannukset ovat kasvaneet reippaasti. Jos työllisyystilanne heikkenisi yllättäen, voisi merkittävämpi osa kotitalouksista ajautua vaikeuksiin lainojensa kanssa. Nousseet korot, kova yleisen hintatason kohoaminen ja samanaikainen työttömyyden lisääntyminen uhkaisi ajaa kotitaloudet todelliseen ahdinkoon. 

Suomalaiset kotitaloudet ovat perinteisesti olleet säntillisiä lainanmaksajia. Nyt lainat ovat kuitenkin historiaan nähden aiempaa suurempia ja pidempiä, ja kotitaloudet korkeammin velkaantuneita. Tämän takia asuntorahoitukseen liittyvät suorat ja välilliset riskit ovat kasvaneet Suomessa viimeisen vuosikymmenen aikana.

Emme yllättyisi, jos nähdyn rajun korkojen nousun seurauksena yleisesti ottaen kiinteistöjen arvot ja erityisesti asuntojen hinnat tippuisivat 10–20 % vuonna 2022 nähdyiltä huipputasoiltaan.

Yleisesti ottaen Suomessa asunto- ja kiinteistömarkkinoiden jähmettyminen ja hintojen lasku ovat jääneet lyhytaikaisiksi ilmiöiksi, ja toipuminen talouden shokeista on ollut nopeaa. Poikkeuksen muodostaa 1990-luvun alun pankkikriisi ja sitä seurannut lama. Selvää kuitenkin on, että korona-ajan buumissa nähty nousu pyyhkiytyy nyt kuitenkin pois, ja hintojen notkahdus käy varmasti syvemmälläkin. Tämän vuoden alussa esimerkiksi vanhojen asuinhuoneistojen hinnat olivat koko maassa jo samalla tasolla kuin ennen koronapandemiaa vuoden 2020 alussa. Asuntojen hintojen laskua voidaan luonnehtia korkojen ja muiden kustannusten kasvuun liittyväksi korjausliikkeeksi. Neljä prosenttiyksikköä lisää korkoa vuodessa tuntuu varmasti.

Emme yllättyisi, jos nähdyn rajun korkojen nousun seurauksena yleisesti ottaen kiinteistöjen arvot ja erityisesti asuntojen hinnat tippuisivat 10–20 % vuonna 2022 nähdyiltä huipputasoiltaan. Käännettä parempaan ei liene syytä odottaa ennen ensi vuotta – joten jäämme odottelemaan.

Korkojen noustessa kiinteistösijoittajat kovan paikan edessä

Kiinteistösijoittajilla on haastavat ajat käsillä. Nopea inflaatio, heikkenevä talouskehitys ja nousevat korot kasvattavat sijoittajien riskejä merkittävästi. Kun asuntojen ja muiden kiinteistöjen hinnat laskevat, joutuvat kiinteistösijoittajat tekemään alaskirjauksia omistamiensa kiinteistöjen tasearvoihin. Kiinteistösijoitusyhtiöiden varallisuuden arvon laskiessa rahoittajat todennäköisesti vaativat yhtiöltä jatkossa suurempaa riskilisää velkarahan korossa. Tämä nostaa yhtiöiden kustannuksia entisestään etenkin nykyisen kaltaisessa tilanteessa, jossa korkomenot ja kiinteistöjen hoitomenot muutenkin kasvavat ja vuokratuotot laskevat yleisen taloustilanteen epävarmuuden takia. Rahoittajat voivat myös vaatia kiinteistösijoittajilta kiinteistöjen myyntiä ehtona lisärahoituksen myöntämiselle. Tämän kaltaiset pakkomyynnit ovat hankalia etenkin tilanteessa, jossa hinnat laskevat ja ostajat ovat varovaisia. Laajamittaiset pakkomyynnit voivat voimistaa entisestään hintojen laskua markkinoilla.

Suorien kiinteistösijoitusten ohella korkojen kohoamisella, talouden hidastumisella ja yleisellä hintatason nousulla on vaikutuksensa myös viime vuosina nopeasti suosiotaan kasvattaneiden kiinteistörahastojen toimintaan. Korkotason nousu vaikuttaa kiinteistörahastojen toimintaan lähinnä kahta kautta: 1) rahastot hyödyntävät sijoitustoiminnassaan lähes poikkeuksetta velkavipua. Velan korkokulujen noustessa rahastojen tuottama kassavirta supistuu ja tuotonjakokyky heikkenee, ja 2) olettaen, että muissa tekijöissä ei tapahdu muutoksia, korkotason nousu johtaa korkeampaan tuottovaatimukseen ja matalampaan kiinteistökannan arvoon.

Kiinteistörahastojen laskennalliset käyvän arvon muutokset saattavat tuottaa sijoittajille vielä ikävän yllätyksen.

Menneiden vuosien matalien korkojen ympäristössä kiinteistörahastot tekivät tuottoa kiinteistöjen käypiä arvoja nostamalla, mutta nyttemmin korkotason noustessa syntyy paine laskea kiinteistöjen käypiä arvoja tuloslaskelmissa ja korjata tuottovaatimuksia korkeammiksi. Korkojen nousun aiheuttamat kiinteistöjen arvonalennukset vaikuttavat luonnollisesti negatiivisesti rahastojen arvoon. Kiinteistörahastojen laskennalliset käyvän arvon muutokset saattavat tuottaa sijoittajille vielä ikävän yllätyksen.

Koko kiinteistötoimiala ja kiinteistörahastot siinä sivussa saavat osumaa myös korkeasta inflaatiosta. Kiinteistöjen hoitokulut kasvavat inflaation mukana, mutta vuokria ei välttämättä kyetä nostamaan vastaavasti. Vuokramarkkinoilla on nykyisellään runsaasti tarjontaa, joten monelle vuokranantajalle voi olla haastavaa nostaa vuokratasoa kustannusten nousun mukana. Tämä heikentää kiinteistöjen nettotuottoja velkavivun käytöstä aiheutuneiden kasvaneiden rahoituskustannusten ohella.

Suurimmassa paineessa ovat tällöin sellaiset kiinteistörahastot, jotka käyttävät toiminnassaan isoa velkavipua ja joiden likviditeettipuskuri on ohut.

Lunastukset rahastoista kärjistävät ongelmia 

Kiinteistörahastojen tuotto-odotusten laskiessa rahaston osuudenomistajien lunastushalut usein kasvavat ja rahasto voi lunastusten hoitamiseksi joutua pahimmillaan myymään omistuksia heikkenevään markkinaan ja laskeviin hintoihin, mikä osaltaan voimistaa laskukierrettä. Suurimmassa paineessa ovat tällöin sellaiset kiinteistörahastot, jotka käyttävät toiminnassaan isoa velkavipua ja joiden likviditeettipuskuri on ohut. Rahastoilla, joilla sijoituskohteet ovat hyvin hajautettuja ja lähtökohtaisesti maltillisesti arvostettuja, ja jotka käyttävät alhaista velkavipua ja likviditeettipuskurit ovat vahvat, huolenaiheet pitäisivät olla vähäisempiä. Näin ollen yksittäisen kiinteistörahaston osalta tilanteet voivat poiketa paljonkin toisistaan siltä osin, kuinka markkinat niitä kohtelevat. 

Ympäri maailmaa merkittäviä kiinteistörahastoja on jopa suljettu sijoittajien vetäessä sijoituksiaan ulos ja monissa maissa pelätään kiinteistösektorin kestävyyttä. 

Esimerkiksi kiinteistörahastojen kasvaneesta ahdingosta käy yhdysvaltalainen Blackstone Real Estate Income Trust. Kyseinen kiinteistöihin sijoittavan rahasto hallinnoi noin USD 70 miljardin varoja. Rahasto on joutunut rajoittamaan nyt kuusi kuukautta peräjälkeen sijoittajien mahdollisuuksia vetää pääomiaan pois. Blackstone ei pysty irtautumaan kiinteistökohteistaan sillä tahdilla kuin sen sijoittajat tekevät lunastuksia rahastosta. Blackstone ei ole ongelmineen yksin, sillä ympäri maailmaa merkittäviä kiinteistörahastoja on jopa suljettu sijoittajien vetäessä sijoituksiaan ulos ja monissa maissa pelätään kiinteistösektorin kestävyyttä. Maailmalla esiintyvät ongelmat heijastuvat usein myös Suomeen.

Epäilemme, että moni tavallinen kansalainen on sijoittanut hyvin epälikvideihin tuotteisiin luullen niiden olevan likvidejä.

Meillä Suomessa näyttää toistaiseksi siltä, että kiinteistörahastot ovat välttyneet suurilta lunastusaalloilta. Mikäli näin jossain vaiheessa käy, moni sijoittaja saattaa yllättyä miksi rahastoista ei tahdo saada rahojaan pikaisesti ulos. Epäilemme, että moni tavallinen kansalainen on sijoittanut hyvin epälikvideihin tuotteisiin luullen niiden olevan likvidejä. 

Toinen silmiinpistävä seikka maassamme on, että kiinteistörahastot ovat alkaneet kirjaamaan negatiivisia tuottoja varsin varovaisesti suhteessa kiinteistöyhtiöiden pörssikursseissa tapahtuneeseen muutokseen. Listattujen kiinteistöyhtiöiden ja kiinteistörahastojen tuotot viimeisen vuoden ajalta eroavat toisistaan rankemman mukaan. Tämä johtunee ennen kaikkea siitä, että pörssissä noteerattujen kiinteistöyhtiöiden osakkeet hinnoittelevat käytetyn velkavivun kustannuksen ja kiinteistöjen käyvän arvon muutokset jokaisena pörssipäivänä. Sen sijaan kiinteistörahastot arvostavat useinkin vain muutaman kerran vuodessa kiinteistöjen käyvän arvon. 

kiinteistörahastot ovat alkaneet kirjaamaan negatiivisia tuottoja varsin varovaisesti suhteessa kiinteistöyhtiöiden pörssikursseissa tapahtuneeseen muutokseen.

Esimerkiksi suomalaisen pörssilistatun kiinteistösijoitusyhtiön Kojamon pörssikurssista on kadonnut sitten huhtikuun 2022 huipun yli 50 %. Lähellekään tätä vastaavia korjausliikkeitä ei ole nähty kiinteistörahastoissa. Jos olemme onnekkaita, asunto- ja kiinteistörahastot välttyvät näin suurilta laskuilta, mutta useille rahastoille on kohonneen korkotason ja laskussa olevien asunto- ja kiinteistöhintojen myötä odotettavissa kylmää kyytiä.