Kiinan kiinteistötaantuma uhka koko maailmantaloudelle

Kiinan kiinteistötaantuma uhka koko maailmantaloudelle

Kiinan kiinteistösektorin ongelmat ovat nousseet talousuutisten otsikoihin viime kuukausina. Toki tämä ei ole ensimmäinen kerta, kun Kiinan jättimäiseksi paisuneesta rakennus- ja kiinteistöalasta ja siihen liittyvistä haasteista ollaan huolissaan. Kiinassa asuntoja ja muita kiinteistöjä on rakennettu liikaa ja infrastruktuuria on uudistettu yli tarpeen. Pääomia on tämän myötä kanavoitunut kohteisiin, joiden tuotto on heikko. Sikäli kun investointeja on tehty velkarahalla, kaikkia luottoja tuskin koskaan pystytään maksamaan kokonaan takaisin. Käsillä oleva kriisi voi olla siinä määrin laaja, että jossain vaiheessa on pakko myöntää luottotappioiden olevan todellisia. Tuolloin herää kysymys, kenen taseista ne alaskirjataan.

Perinteisesti Kiinan keskuspankki ja valtio ovat tulleet apuun, jos yrityksiä tai pankkeja on alkanut ajautua maksukyvyttömyyteen. Nyt käsillä olevassa kiinteistösektorin kriisissä keskuspankki on laskenut maltillisesti ohjauskorkoaan, mutta tällä kertaa valtio ei välttämättä riennä tukemaan avokätisesti vaikeuksissa olevia rakennus- ja kiinteistöyhtiöitä. Kiinassa paikallishallinnon heikko taloudellinen tilanne rajoittaa keskushallintoa tukemasta taloutta vahvasti elvyttävällä finanssipolitiikalla. Hallitus on toistaiseksi omaksunut suhteellisen varovaisen asenteen elvytystoimiin yleisestä talouskasvun hidastumisesta, työttömyyden lisääntymisestä, kuluttajien kasvaneesta varovaisuudesta ja kiinteistöalan taantumasta huolimatta.

Kiinalla on väliä!

Se mitä Kiinassa tapahtuu ei ole yhdentekevää ympäröiville talouksille. Kiinan talouskehityksellä on vahva vaikutus koko maailmantalouteen. Kiina on tällä hetkellä maailman toiseksi suurin yksittäinen talous USA:n jälkeen. Erityisen huomioitavaa on Kiinan rooli maailmantalouden kasvun veturina. Menneen vuosikymmenen aikana Kiinan kontribuutio koko globaalin talouden kasvuun on ollut 41 %. Tämä on lähes kaksi kertaa USA:ta korkeampi luku. USA:n osuus maailman kokonaistuotannon kasvusta on ollut 22 % viimeisen kymmenen vuoden aikana ja euroalueen vain 9 %. Todellisina kasvulukuina tämä tarkoittaa, että globaalin kokonaistuotannon keskimääräisestä 2,6 % vuotuisesta kohoamisesta on tullut 1,1 % Kiinasta, USA:sta 0,6 % ja euroalueelta vaatimattomat 0,2 %. Viimeisen vuosikymmenen aikana maailmantalouden kasvu olisi näin ollen ollut jotain muuta ja toista ilman Kiinaa.

Erityisen huomioitavaa on Kiinan rooli maailmantalouden kasvun veturina. Menneen vuosikymmenen aikana Kiinan kontribuutio koko globaalin talouden kasvuun on ollut 41 %. Tämä on lähes kaksi kertaa USA:ta korkeampi luku.

Viimeisten vuosikymmenten aikana Kiinan talouskasvu on ollut ilmiömäisen vahvaa. Vuosina 1980–2020 Kiinan kokonaistuotanto kohosi keskimäärin hieman yli 9 % vuotuista vauhtia. Nyttemmin talouskasvu on hidastunut puoleen tästä ja sen odotetaan säilyvän menneitä aikoja heikompana myös jatkossa. Kasvun hidastuminen on ollut odotettua ja osin myös Kiinan hallituksen politiikan tavoitteiden mukaista. Kiinan kasvu on perinteisesti nojannut vahvasti vientiin ja investointeihin. Hallituksen uusi politiikka tähtää aiempaa hitaampaan, mutta laadultaan parempaan kasvuun, joka perustuu enemmänkin Kiinan keskiluokan laajenemiseen ja yksityisen kulutuksen kasvuun kuin perinteiseen teollisuuteen, matalan jalostusasteen tuotteiden valmistukseen ja investointeihin. Sen sijaan, että kokonaistuotanto jatkaisi 8–10 % nousua, Kiinan potentiaalisen pitkän aikavälin talouskasvun arvioidaan olevan jatkossa 4–5 % luokkaa. Kiinan talouskasvun hidastuminen ja massiivisen investointibuumin rauhoittuminen vaikuttavat maailmanlaajuisesti erityisesti raaka-aineiden ja materiaalien sekä investointihyödykkeiden kysyntään.  

Vuosina 1980–2020 Kiinan kokonaistuotanto kohosi keskimäärin hieman yli 9 % vuotuista vauhtia. Nyttemmin talouskasvu on hidastunut puoleen tästä ja sen odotetaan säilyvän menneitä aikoja heikompana myös jatkossa.

Kiinan potentiaalinen talouskasvu puolittumassa menneistä vuosikymmenistä

Lähde: IMF

Kiinteistökupla harjoitetun politiikan tulos

Kun Kiinan hallitus muutama vuosi sitten ryhtyi modernisoimaan maan taloutta, yksi tärkeimmistä tehtävistä oli ylikuumenneen kiinteistömarkkinan viilentäminen. Kiinassa on rakennettu kerrostaloja, liiketiloja, asuinalueita ja kokonaisia kaupunkeja vain sen vuoksi, että rakentaminen tuo kasvua ja takaa työpaikkoja. Talouskasvu ja korkea työllisyys ovat puolestaan tuoneet paikallishallinnon päättäjille arvostusta keskushallinnon silmissä ja auttaneet alueita saavuttamaan hallituksen niille asettamia tavoitteita. Osa toteutetuista hankkeista on ollut totaalisia hukkainvestointeja – laajoja asuinalueita on jäänyt autioiksi ja infrastruktuuria käyttämättömäksi. Tältä osin kiinteistökupla on maan hallinnon itsensä ja harjoitetun ”kasvua hinnalla millä hyvänsä” -politiikan aiheuttama ongelma.

Kiinassa on rakennettu kerrostaloja, liiketiloja, asuinalueita ja kokonaisia kaupunkeja vain sen vuoksi, että rakentaminen tuo kasvua ja takaa työpaikkoja.

Nopean kaupungistumisen siivittämänä asuntojen ja muiden kiinteistöjen kysyntä on ollut Kiinassa pitkään hyvin vahvaa. Kiinteistökehittäjät ovat ottaneet suuria ja alati kasvavia summia velkaa hankkeidensa rahoittamiseen ja myyneet rakennuskohteensa ostajille usein jo ennen kuin ne ovat ennättäneet valmistua. Kiinan hallituksen pari vuotta sitten tekemä äkillinen politiikkamuutos, jolla ryhdyttiin rajoittamaan liiallista luotonottoa ja hillitsemään kiinteistöjen kovaa hintojen nousua, on ajanut lukuisat rakennusyhtiöt likviditeettikriisiin. Hallituksen politiikkamuutos on heikentänyt kiinteistökehittäjien mahdollisuuksia saada rahoitusta niin, että jopa maan suurimpia ja vakaimpina pidettyjä rakennusyhtiöitä on ajautunut huomattaviin talousvaikeuksiin.

Kiinan hallituksen pari vuotta sitten tekemä äkillinen politiikkamuutos, jolla ryhdyttiin rajoittamaan liiallista luotonottoa ja hillitsemään kiinteistöjen kovaa hintojen nousua, on ajanut lukuisat rakennusyhtiöt likviditeettikriisiin.

Kiinteistöalan merkitystä ei ole helppoa yliarvioida

Kiinteistöalan merkitystä Kiinalle on vaikea liioitella. Kiinan taloudella ei käytännössä ole varaa rakennus- ja kiinteistöalan hallitsemattomaan romahdukseen. Velkarahalla lihotetun kiinteistöalan paino taloudessa on erittäin merkittävä ja suuri osa kotitalouksien varallisuudesta on sidoksissa toimialaan. Rakennus- ja kiinteistöala on lähes 30 % suhteessa Kiinan bruttokansantuotteeseen ja kotitalouksien varallisuudesta yli kaksi kolmannesta on asunnoissa tai kiinteistösidonnaisissa sijoituksissa.

Kiinan taloudella ei käytännössä ole varaa rakennus- ja kiinteistöalan hallitsemattomaan romahdukseen. Velkarahalla lihotetun kiinteistöalan paino taloudessa on erittäin merkittävä ja suuri osa kotitalouksien varallisuudesta on sidoksissa toimialaan.

Lähemmäs kolme vuotta kestäneet tiukat koronarajoitukset ovat hidastaneet Kiinan talouskehitystä. Tämän myötä kasvanut työttömyys yhdessä laskevien kiinteistöhintojen kanssa on saanut kotitaloudet aiempaa varovaisemmiksi ja arvioimaan entistä tarkemmin aikeita asuntojen ostolle. Tällä hetkellä Kiinan nuorisotyöttömyys on noussut niin korkeaksi – yli 20 %:iin – että viranomaiset yksinkertaisesti lakkasivat julkaisemasta tilastoja. Samalla vähittäiskaupan, vientikysynnän ja teollisuustuotannon kasvu ovat kaikki hidastuneet radikaalisti. Heinäkuussa Kiinan inflaatio kääntyi negatiiviseksi ensimmäistä kertaa yli kahteen vuoteen, mikä on nostanut pelkoa deflaatiosta. Kiinan talouden yleiset näkymät ovat hapantuneet siinä määrin, ettei kotitalouksien rynnistystä asuntomarkkinoille ja kiinteistösektorin pikaista toipumista ole syytä odottaa. Kotitalouksien luottamus talouteen on tällä hetkellä heikko.

Kiinan talouden yleiset näkymät ovat hapantuneet siinä määrin, ettei kotitalouksien rynnistystä asuntomarkkinoille ja kiinteistösektorin pikaista toipumista ole syytä odottaa. Kotitalouksien luottamus talouteen on tällä hetkellä heikko.

Kiinan kuluttajien luottamus talouteen on romahtanut ollen heikompi kuin edes koronapandemian alkaessa

Lähde: Macrobond

Jättiläisten kaatuminen satuttaa laajalti

Jo vuoden 2021 joulukuussa Kiinan toiseksi suurin kiinteistöyhtiö Evergrande joutui ilmoittamaan, ettei se kykene hankkimaan riittävästi jälleenrahoitusta ja maksamaan velkojilleen erääntyviä lainasaatavia. Evergrandella oli tuolloin velkavastuita yhteensä USD 300 miljardin edestä, mikä teki siitä yhden maailman velkaantuneimmista yhtiöistä. Nyttemmin vuoden 2023 elokuussa Evergrande ajautui konkurssiin jättäen jälkeensä miljardien tappiot luotottajille, puoliksi rakennettuja asuinalueita ja aavekaupunkeja eri puolille Kiinaa ja suuren joukon asunnonostajia ilman asuntoa. Monet ostajista olivat maksaneet osan kauppahinnasta jo ennen kohteen valmistumista ja ottaneet tätä varten mahdollisesti myös lainaa, joten ainoa asia joka heille jäi jäljelle, oli otettu velka.

Vuoden 2023 elokuussa Evergrande ajautui konkurssiin jättäen jälkeensä miljardien tappiot luotottajille, puoliksi rakennettuja asuinalueita ja aavekaupunkeja eri puolille Kiinaa ja suuren joukon asunnonostajia ilman asuntoa.

Evergranden likviditeettikriisiä ja konkurssia voidaan pitää ainoastaan jäävuoren huippuna. Monet muutkin merkittävät kiinalaiset kiinteistökehittäjät ovat ajautuneet vaikeuksiin, ja luottovastuutapahtumia on odotettavissa lisää jälleenrahoituksen ontuessa ja asuntojen kysynnän heiketessä. Tällä hetkellä sijoittajien katseet ympäri maailmaa kohdistuvat myyntivolyymien perusteella Kiinan suurimpaan kiinteistökehitysyhtiöön Country Gardeniin. Elokuussa 2023 yhtiö ilmoitti, ettei se kykene suoriutumaan kahden erillisen miljardiluokan lainansa maksuvelvoitteista. Rakennusyhtiöllä on japanilaisen investointipankki Nomuran mukaan lähes miljoona rakenteilla olevaa asuntoa, jotka uhkaisivat jäädä keskeneräisiksi, mikä yhtiö kaatuisi. Country Garden työllistää noin 300 000 ihmistä.

Monet muutkin merkittävät kiinalaiset kiinteistökehittäjät ovat ajautuneet vaikeuksiin, ja luottovastuutapahtumia on odotettavissa lisää jälleenrahoituksen ontuessa ja asuntojen kysynnän heiketessä.

Viime aikoina Kiinan valtio ja keskuspankki ovat tehneet joitain toimia piristääkseen kysyntää asuntomarkkinoilla ja helpottaakseen kiinteistökehitysyhtiöiden rahoituksen saatavuutta ja tiukkaa likviditeettitilannetta. Näyttää kuitenkin siltä, että ne ajat ovat ohi, jolloin keskushallinto oli valmis massiivisiin tukitoimiin pelastamaan vaikeuksissa olevia yrityksiä tai kokonaisia toimia-aloja. On siis epätodennäköistä, että valtio tällä kertaa tulisi takuumieheksi ja nostaisi taloudellisissa vaikeuksissa olevat kiinteistökehittäjät suosta. Mittavaa tukioperaatiota ilmeisempää on, että kiinteistökuplasta pyritään päästämään painetta ulos hallitusti niin, ettei Kiinan pankki- ja rahoitussektorin vakaus vaarannu liiaksi, ja ohjaamaan samalla heikoimmassa jamassa olevat ylivelkaantuneet kiinteistökehittäjät saattohoitoon. Prosessin onnistumisesta ei toki ole takeita ja onnistuessaankin se vie aikaa ja aiheuttaa kipua ja tuskaa.

Rakentamisen kriisit muuntuvat Kiinassa helposti pankki- ja rahoitusjärjestelmän kriiseiksi. Kiinan alueet ja paikallishallinto ovat jo valmiiksi velkaantuneita, ja rakennus- ja kiinteistöalan vaikeudet lisäävät entisestään tätä ahdinkoa. Kiinteistökehittäjien kaatuminen tuo pankeille merkittäviä luottotappioita, minkä lisäksi rakentamisen rahoituksessa on hyödynnetty varsinaisten rahoituslaitosten lisäksi laajasti myös niin sanottuja varjopankkeja. Viimeksi mainitun järjestelmän riskejä ja vastuita ei tunneta tarkkaan.

Kiinan kiinteistömarkkinoiden taantuma kestänyt jo pari vuotta, eikä loppua vielä näy

Lähde: Macrobond

Kiinteistöt paljon vartioita

Kiinteistömarkkinat ovat iso riski Kiinalle, sillä ala on vahvasti sidoksissa kotimaiseen kulutukseen ja kuluttajien tunnelmiin. Kiinteistöalan heikkous heijastuu negatiivisesti yksityiseen kulutukseen ja tätä kautta maan kokonaistuotannon kasvuun. Kasvava työttömyys ja kiinteistöjen hintojen laskun aiheuttama kotitalouksien varallisuuden sulaminen aiheuttavat poliittisia paineita.

Kasvava työttömyys ja kiinteistöjen hintojen laskun aiheuttama kotitalouksien varallisuuden sulaminen aiheuttavat poliittisia paineita.

Kiinan kommunistisen puolueen vallassa pysymisen oikeutus on perustunut paljolti Kiinan taloudelliseen menestykseen ja kansalaisten hyvinvoinnin kasvuun. Kiinan kommunistisen puolueen yksi keskeisistä tavoitteista on ollut riittävän vahvan talouskasvun takaaminen. Yksinkertaistaen, kommunistisen puolueen asema on perustunut kahteen tekijään – talouden menestykseen ja valvontakoneistoon. Väestön hyvinvoinnin kohentuminen on pitänyt laajat kansanjoukot tyytyväisinä ja valvontakoneiston voimalla on hiljennetty demokratiaa ja poliittisia uudistuksia vaatineet toisinajattelijat.

Vuonna 2000 Kiinan keskiluokan arvioitiin olevan noin 40 miljoonaa ihmistä – vaivaiset 3 % väestöstä – kun nykyisin se on laskutavasta riippuen 550–700 miljoonaa ollen karkeasti ottaen 40–50 % väestöstä.

Kiinassa rikkaat ovat rikastuneet, mutta myös köyhemmän kansanosan elintaso on kohentunut. Kiinan keskiluokan laajentumisen nopeus on ollut maailman kärkiluokkaa. Vuonna 2000 Kiinan keskiluokan arvioitiin olevan noin 40 miljoonaa ihmistä – vaivaiset 3 % väestöstä – kun nykyisin se on laskutavasta riippuen 550–700 miljoonaa ollen karkeasti ottaen 40–50 % väestöstä. Vielä hämmästyttävämpää on ollut Kiinan onnistuminen köyhyyden vähentämisessä. Viimeisen neljän vuosikymmenen aikana Kiina on kyennyt nostamaan 800 miljoonaa ihmistä äärimmäisen köyhyysrajan alapuolelta sen yläpuolelle. Vuonna 1980 Kiinan väestöstä yli 90 % eli köyhyydessä ja vielä vuonna 2000 noin puolet, mutta nykyisin äärimmäinen köyhyys on lähes olematonta. Globaalissa mittakaavassa Kiinan osuus koko maailmanlaajuisesta köyhyyden vähentämisestä viimeisen 40 vuoden aikana on ollut noin kolme neljännestä.

Kiinan päättäjien valta-asema ollessa riippuvaista maan taloudellisesta hyvinvoinnista, hallinto pyrkii välttämään päättäjien legitimiteetin vaarantavia riskejä.

Kiinan päättäjien valta-asema ollessa riippuvaista maan taloudellisesta hyvinvoinnista, hallinto pyrkii välttämään päättäjien legitimiteetin vaarantavia riskejä. Tämän takia uskomme, että Kiinan päättäjät - vaikka eivät lähtisikään massiivisin tukitoimin pelastamaan koko rakennusalaa ja jokaista vaikeuksissa olevaa kiinteistökehittäjää – joutuvat todennäköisesti hölläämään rakentamisen ja sen rahoituksen rajoituksia, joita asetettiin pari vuotta sitten viilentämään rakennusalaa ja tasapainottamaan taloutta.

Kiinan menestystarinassa köyhyyden alentaminen hakee vertaistaan maailmassa

Lähde: Statista

Kiinan riskinä Japanin tie

Kiina on kulkenut viimeiset 40 vuotta kohti markkinataloutta, johon on kuulunut pääomamarkkinoiden kehittäminen, yrittäjyys ja rikastuvat kapitalistit. Kommunistinen puolue haluaa kuitenkin samanaikaisesti säilyttää poliittisen kontrollin. Kiinan valtiojohtoista kapitalismia ei voi suoraan verrata länsimaiseen kapitalistiseen järjestelmään. Kiinassa pääoma on vahvasti politisoitunut. Kiinan kommunistisen puolueen tahtotilana ja keskeisenä pyrkimyksenä on ohjata talouden tärkeimpiä toimialoja ja yhtiöitä. Yritysten ja talouden eliitin odotetaan puolestaan tukevan puoluetta ja puolueen politiikkaa. Mikäli käy toisin, hallinto on valmis puuttumaan tarvittaessa kovinkin ottein tilanteeseen, joka voisi uhata kommunistisen puolueen valta-asemaa.

Kiina on kulkenut viimeiset 40 vuotta kohti markkinataloutta, johon on kuulunut pääomamarkkinoiden kehittäminen, yrittäjyys ja rikastuvat kapitalistit. Kommunistinen puolue haluaa kuitenkin samanaikaisesti säilyttää poliittisen kontrollin.

Tällä hetkellä Kiinalla voi olla edessään tilanne, jossa hallinto päättää ottaa taka-askelia tavoittelemissaan talousuudistuksissa. Kiinan pitäisi avata lisää markkinoitaan, tehdä yhteistyötä lännen kanssa ja immateriaalioikeuksien kunnioitusta tuli parantaa. Tämän ohella talouden poliittista ohjausta pitäisi vähentää, jotta tuottavuuden kohentaminen tehostuisi ja tapahtuisi markkinaehtoisesti. Lisäksi maan olisi selkiytettävä valtiollisten ja taloudellisten intressiensä välistä rajaa. Kiinan päättäjät näkevät näissä uudistuksissa riskejä ja vallan siirtymistä hallinnon ulottumattomiin markkinavoimille. Siksi hallitus kokee tässä kohtaa helpommaksi ja oman valta-asemansa näkökulmasta turvallisemmaksi kannatella velkavetoista kiinteistökuplaansa sallien vain kevyt pihinä paineen alentamiseksi ja siirtää kiinteistöalan kaipaamia radikaaleja rakennemuutoksia ja muita pidemmälle meneviä talousuudistuksia kauemmas tulevaisuuteen.

Kiinan väestönkasvu on taittunut, syntyvyys laskenut rajusti ja väestö vanhenee. Lisäksi ihmisvirta kaupunkeihin heikentyy. Samanlaisesta tilanteesta alkoi 1980-luvun alussa Japanin pitkä heikon talouskasvun aika, deflaatiokierre ja velkaantuminen.

Toivottavaa on kuitenkin, ettei hallinto sortuisi rakennus- ja kiinteistöalan ylettömään ja pitkäaikaiseen tukemiseen. Tällä olisi ei-toivottuja vaikutuksia kauempana tulevaisuudessa. Kiinan väestönkasvu on taittunut, syntyvyys laskenut rajusti ja väestö vanhenee. Lisäksi ihmisvirta kaupunkeihin heikentyy. Samanlaisesta tilanteesta alkoi 1980-luvun alussa Japanin pitkä heikon talouskasvun aika, deflaatiokierre ja velkaantuminen.

Muun maailman huoli Kiinasta aiheellinen

Kansainvälinen huoli maailman toiseksi suurimman talouden kiinteistökuplasta ja pitkittyneen kasvun hidastumisen mahdollisesta heijastusvaikutuksesta on aiheellinen. Kiinan kasvun hidastuminen voi aiheuttaa riskin koko globaalille taloudelle. Kiina on keskeinen maailmantalouden kasvun moottori ja sen hyytyminen jarruttaisi koko maailman kasvua. Kiinan ongelmat heijastuvat varsinkin vientivetoisiin talouksiin ja erityisesti sellaisiin, jotka ovat historiallisesti vieneet investointihyödykkeitä, välituotteita, raaka-aineita, materiaaleja, ja perusteollisuustuotteita. Esimerkkinä tällaisesta taloudesta käy vaikkapa Suomi.

Viimeisimpien tilastojen mukaan Kiinan sadan suurimman kiinteistökehitysyhtiön uusien asuntojen myynti putosi kuluvan vuoden heinäkuussa kolmanneksella vuoden takaisesta.

Kiinan talouskasvun hidastuminen ei ole pelkästään suhdannesyklistä vaan enemmänkin rakenteellista. Kiinan perinteiset kasvun tukipylväät – kiinteistöt, teollisuus ja investoinnit – eivät enää kannattele taloutta kuten ennen. Keskiluokan ja yksityisen kulutuksen kasvuun perustuva talous tarkoittaa potentiaalisen pitkän aikavälin kasvun merkittävää alentumista. Tämä yhdistettynä nyt akuuttina olevaan kiinteistömarkkinoiden kriisiin voi horjuttaa sijoittajien luottamusta Kiinaan ja varjostaa koko maailman sijoitusmarkkinoiden näkymää.

Mikäli kriisi laajentuu maan pankkijärjestelmään, olisi tällä negatiivisia vaikutuksia kansainvälisille rahoitusmarkkinoille sekä ei ainoastaan Kiinan, vaan koko maailman osakemarkkinoille.

Viimeisimpien tilastojen mukaan Kiinan sadan suurimman kiinteistökehitysyhtiön uusien asuntojen myynti putosi kuluvan vuoden heinäkuussa kolmanneksella vuoden takaisesta. Koska useimmat asunnot Kiinassa myydään ennen niiden valmistumista, heikko uusien asuntojen myynti on johtamassa yhä paheneviin kassavirtaongelmiin kehittäjille. Tämä aiheuttaa painetta koko Kiinan rahoitusjärjestelmälle. Mikäli kriisi laajentuu maan pankkijärjestelmään, olisi tällä negatiivisia vaikutuksia kansainvälisille rahoitusmarkkinoille sekä ei ainoastaan Kiinan, vaan koko maailman osakemarkkinoille.